주택산업연구원에 반하는 전월세주택의 향후 전망과 분석

주택산업연구원이 최근 발표한 자료를 요약하면 

1. 전세난은 8년 더 지속될 것이다

2. 2021년에는 집 값보다 전세값이 더 높을 것이다.

3. 전세 공급은 줄어들고 전세수요는 늘어날 것이다.

4. 전세값이 올라도 주택구매 수요는 제한적일 것임에 정부는 전세수요자가 주택을 구매하게끔 유도해야 한다.

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먼저, 주택산업연구원이 어떤곳인지 살펴보자

홈페이지에 따르면 주택산업연구원은 한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한주택보증주식회사가 공동출연하여 1994년 만들어진 민간연구기관이다.

한국주택협회와, 대한주택건설협회의 회원은 건설업체이다.

당연히 집 값이 떨어지거나 건설경기가 나빠지면 이익률이 나빠지거나 손익이 줄어든다.

이러한 연구소에서 발표한 자료를 실체적 진실로 받아들이기엔 문제가 있을 수 있지 않을까?

연구원에서 발표한 자료를 보면 뭔가 교묘한 구석이 있다.

위의 요약의 근거를 차례되로 살펴보자.

1. 전세난은 8년 더 지속될 것이다.

2. 2021년에는 집 값보다 전세값이 더 높을 것이다.

"주산연은 전세난을 주택 매매가격 변동률과 전세금 변동률의 차이가 평균 4%포인트 이상 나는 상황으로 정의했다. 이 기준에 따르면 올해 5월 기준으로 40개월간 전세난이 계속되고 있다."

"KB국민은행에 따르면 수도권 집값은 2010년부터 거의 매년 떨어지거나 변화가 없는 상태다. 반면 전세금은 2011년 10% 넘게 뛰는 등 상승세가 이어지고 있다. 이 추세가 이어지면 집값은 2020년까지 연평균 0.5%씩 떨어지는 반면, 전세금은 평균 7.8%씩 오른다는 게 주산연의 연구 결과다."

주택하락세와 전세수요 증가가 겹치면서 2020년이 되면 전세금과 집값이 거의 같아 진다는 결론이다.

년도	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년
전세값	53.0%	57.2%	61.6%	66.5%	71.6%	77.2%	83.2%	89.7%	96.7%
주택값	100.0%	99.5%	99.0%	98.5%	98.0%	97.5%	97.0%	96.6%	96.1%

*위의 발표를 근거로 전세값과 주택값의 추이를 시뮬레이션 해보았다.

`10년 부터 현재까지 수도권 전세값은 주택가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 판단하여 떨어질 때 까지 전세로 버티자는 주택수요자와 정부의 반쪽자리 (반쪽도 되지 않는)정책으로 집 값이 떨어지는 것을 최대한 늦추어 줄 것이라 믿는 주택보유자의 기싸움으로 집 값은 떨어지지 않은채 전세값만 올라간 형국을 보인다.

이런 상황은 지속될 수 없으며, 설사 지속된다 하더라도 전세값이 주택가격의 70%를 넘어가는 2017년 이후로는 전세 가격이 더 오를 수 없다.

70%가 넘어가면 전세금을 돌려받을 수 없는 상황이 올 수도 있기 때문이다.

또한 주택가격이 떨어지는 대세하락기에 70%가 아니라 그 이하도 위험하긴 마찬가지기 때문에 주택가격이 오르지 않는이상 2015년 이후로는 전세가격이 안정화 될 것으로 판단된다.

결론적으로 전세난이 8년 더 지속될 것이라는 전망은 현재 전세세입자, 주택구매예정자에게 말로 위협을 주는 것이라고 밖에 생각되지 않는다.

3. 전세 공급은 줄어들고 전세수요는 늘어날 것이다.

수요는 공급을 창출한다는 케인즈학파의 의견은 주택시장에선 적어도 전세시장에선 통용되지 않는다. 

전세는 집 값 상승의 대전제가 있어야 존재하는 우리나라의 특수한 제도이다.

따라서 인구가 줄어들 것으로 예상되면서부터 전세제도가 없어질 것이라고 예상되어져 왔다.

집 값의 대세하락기인 지금상황에서 전세수요는 늘어날 것이라는 분석은 일견 타당성이 있다.

그러나 주택가격의 거품이 빠지면 좋겠지만, 빠지든 안빠지든 주택가격이 안정되기만 한다면 전세수요자는 주택구매로 전환 될 것이다. 거품이 빠졌다고 판단되는 만큼 전환의 강도는 더 셀 것이다.

전세대책의 핵심은 여기에 있다. 

'주택가격의 안정화'

집 값이 떨어질게 뻔히 보이는데, 돈 싸게 빌려준다고 수억씩 하는 주택을 쉽게 구매하기 힘들다. 집 값이 떨어진 만큼 정부가 보조해주겠다는 정책도 재원이나, 정책일관성을 볼 때 주택수요자의 공포를 없애기엔 역부족으로 보인다.

4. 전세값이 올라도 주택구매 수요는 제한적일 것임에 정부는 전세수요자가 주택을 구매하게끔 유도해야 한다.

우리나라 주택보급률은 2005년에 이미 100%를 넘었고, 현재 105%수준이다.

그러나 `12년 주택자가점유률은 53.8%로 절반쯤 되는 가구가 전세,월세 등으로 살고 있다.

간단히 얘기하면 2명 중 한명이 집을 두 채가지고 있고, 나머지 한사람이 다른사람의 집을 빌려서 살고 있는 것이다.

현재 국내 가계자산비중의 70%가 부동산이다. 단순비교하긴 여러가지로 역부족이지만 두채의 집을 가지고 있는 사람이 부자임에 확실하다. 

정부는 집을 사라고 서민들에게 돈을 빌려주지 말고 (그 것도 세금이다..),

집 값을 낮추는 정책으로 서민들을 도와야 할 것이다.

정부는 건설사 눈치보지말고 공공임대주택 더 만들어서 전세, 주택난을 해소해 주길 바란다. 

기껏 내놓는 대책이 부자들 집 값 안떨어지게, 집 사는 사람 돈이나 더 빌려준다는 소리나 하고 앉아있고, 하우스 푸어 대책이랍시고 저금리 장기대출로 전환해주고나 있고..

"서민들은 주택가격에는 관심이 없다.

그저 우리가족 편안히 살아 갈 수 있는 작은 공간이 필요한 것이다"